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物业服务合同纠纷由谁管辖

发布:2020-07-18 来源:云之台 作者:admin 分类:物业纠纷

物业服务合同纠纷由谁管辖

  物业服务在我们生活中特别重要,给与了我们生活安全和方便,那么你们知道物业服务的提供是需要签订合同的吗?若物业服务合同发生纠纷怎么办呢?物业服务合同纠纷由谁管辖呢?

  物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的,规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,由业主支付报酬的服务合同。

  一、物业纠纷的管辖法院是哪一个

  (一)民事纠纷

  1、侵权纠纷向被告住所地法院起诉

  签订物业管理合同的一方当事人向对方提起侵权之诉的,应适用《民事诉讼法》第29条的规定,由侵权行为地或被告住所地的人民法院管辖。

  2、被告住所地

  业主作为被告的,业主的住所地既有在物业所在地,又有在物业所在地之外的,并非业主购置了物业,物业所在地就是其住所地,因此,不能简单地认为物业所在地就是被告住所地;物业管理公司的住所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地,而并非是实施物业管理的所在地,但由于物业管理合同是在物业所在地实施物业管理,因此,物业所在地应认为是合同履行地。

  (二)合同纠纷向被告住所地法院或合同履行地法院起诉

  1、因物业管理合同产生的合同纠纷,应适用《民事诉讼法》第24条的规定,因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或合同履行地的人民法院管辖。

  2、可以协议确定受诉法院

  《中国人民共和国民事诉讼法》第二十五条规定合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖,但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。

  (三)既侵权又违约的

  1、当事人一方违反物业管理合同约定造成另一方损害,发生违约与侵权竞合的,另一方可以选择提起违约之诉或者侵权之诉,由法院根据诉讼性质依法确定管辖。

  2、不归不动产所在地法院管辖

  物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷,但其不属于不动产纠纷,不适用专属管辖的规定。

  二、物业纠纷的特点

  1、案件数量上升快。由于新的住宅小区不断建成,小区的管理服务大多数通过物业管理公司来完成,物业公司与业主间的纠纷时常发生,致使物业纠纷案件呈现逐年增长的趋势。据统计,2013年1-11月共审结近68件,与2012年同期齐平,但是比2011年同期上升近85%。

  2、案件的被告多数为业主。由于物业管理主要是小区内部的绿化、安保、环境、卫生等与业主日常生活相关的服务,主要纠纷是业主拖欠物业公司物业费。

  3、案件标的小。由于物业纠纷主要是物业费的拖缴,所以标的较小,主要是1000元-3000元之间的案件居多,但是部分案件欠费时间较长,一般在两年以上。

  4、业主败诉为多数。由于业主对法律知识了解不够,没有证据意识,平时不能注意收集证据,其通常通过拒交物业费方式来拒抗物业公司服务上的不足,诉讼中时常出现举证不能情况,致使其抗辩理由不能得到支持。

  5、案件处理难度大。由于物业管理公司的服务水平与业主要求存在差距。业主虽对抗辩的理由证据不足,但是物业管理服务存在的不足是自身亲身感受,且给业主的生活带来许多的麻烦,物业公司知道业主没有证据证明相关事实,在纠纷的处理一般不作让步,致双方矛盾加大。从一定程度上双方由金钱之争演变为面子之争,且这类案件涉及同一小区的多户家庭,容易引起群体纠纷,案件处理的难度较大。

  三、物业纠纷产生的原因

  1、法律规定不健全,存在漏洞。物业管理行业在我国起步较慢,但是发展速度较快,但法律规定存在一定的涉后性,许多问题的处理无法可依,致物业管理公司与业主之间的纠纷不能得到很好的解决,这是导致当前物业纠纷不断增多的根本原因。虽然出台了《物业管理条例》以及《物权法》,但是仍存在小区管理中哪些是物业管理负责,哪些是业主自身负责,哪些是居委会负责,责职不明,出现问题时相互推卸。

  2、房地产开发企业所建房屋存在质量问题引发纠纷。部分物业服务纠纷是由于房屋开发企业所建的房屋的墙体、屋面存在漏水致业主家具受损、装璜受损。大部物业公司与业主签订的前期物业服务合同是其与房屋开发企业签订的房屋销售合同的同时签订的,所以业主认为物业公司与房屋开发企业是一家,应由房屋开发企业承担的房屋质量问题,应由物业管理公司承担。加之部分房屋开发企业当初为销售房屋故意作虚假宣传,夸大物业管理的服务范围,特别是外地开发商,房屋销售完就走路,结果业主入住后,发现多方面配套不到位,或是原来的承诺没兑现,为后来的物业管理公司与业主发生矛盾埋下隐患。

  3、物业公司服务人员的素质有待提高,服务存在瑕疵。物业管理公司人员大多数是非专业人员,部分是年龄较大,对相关的物业管理知识不够了解,责任心不够强,有在做一天算一天的想法,不能弄清物业公司与业主之间是服务合同的关系,双方的地位是平等的,应严格遵守双方的物业合同的约定,如对小区卫生不能做到经常化打扫或打扫不及时;对小区的安全管理不到位,安保人员流于形式;对小商小贩进入小区管理不严;对小区绿化管理不到位;有时遇到涉及业主权益的纠纷不敢管,最终造成业主间发生矛盾。最终业主们以拖欠物业费来表达对物业管理的不满。

  4、业主委员会产生不规范,且不能真正发挥作用。有些小区的业主委员会是怎么产生的业主均不清楚,业主相应的知情权、选择权不能得到实现,所以业主易对业主委员会的行为产生合理怀疑,对业主委员会与物业管理公司签订的合同一般是不予认可。部分小区业主委员会不能充分行使对物业管理公司的履行合同的监督,物业管理公司存在违约行为时不能及时交涉,真正代表业主维护其合法权益。

  5、部分业主恶意拖欠物业费。由于部分小区业主长期居住在老居民区,以前并没有物业管理,未交纳过物业费,现初入小区思想观念未能得到更新。有些业主对物业管理要求过高,对家庭失窃,房屋质量,总归于物业管理的范围,特别是对物业管理的轻微的瑕疵就大作文章等,当出现这类情况时就拒付全部物业费。

  6、部分业主买房后长期不居住或将房屋出租给他人。部分业主认为自己长期不居住在小区,就拒付物业费,或在房屋了租他人时,其以与承租人约定了物业费由承租人承担,以引来对抗物业公司,不交纳物业费。