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物业服务合同纠纷的特征

发布:2020-07-18 来源:中国法院网 作者:张振华 分类:物业纠纷

物业服务合同纠纷的特征

  近年来,物业服务合同纠纷案件增长迅速,此类纠纷具有群发性、调撤率高、诉讼成本高等特点,现就相关情况分析如下:

  一、多为系列案

  物业服务合同纠纷多为物业公司对小区欠缴物业服务费的业主进行的集中起诉,因而往往是集中爆发的系列案,少则几十件,多则几十件同时立案。在案件的审理过程中,通常采取集中送达、集中开庭、集中宣判的方式进行,以保证司法资源的有效配置、程序的公开公正和裁判标准的统一。

  二、调撤率高

  物业服务合同纠纷案件的调解率、撤诉率较高。主要基于三种情形,一是业主收到法院的传票后,出于诉讼成本、司法威慑等诸多考虑,主动交纳诉讼费,形成诉前和解。二是部分物业公司不知道物业服务费的诉前催告程序,经法院释明后主动撤诉,但此类情形只是暂时撤诉,纠纷并未解决。三是庭审过程中达成诉讼和解,由物业公司放弃物业服务合同约定的违约金,或是对物业服务费给予一定折扣,达成诉讼和解。

  三、送达难

  采用邮寄方式向业主送达诉讼文书,回退率经常在50%左右。因为邮寄人员通常在工作时间送达,而工作时间业主常常不在家,导致无法送达,或者由物管人员签收,不具有送达效力。于是有的审判人员通过电话来通知业主领取诉讼文书,但当事人出于对诉讼及对物业公司的抵触情绪,多不愿意到法院领取诉讼文书。直接送达的效果同样受到工作时间业主不在家、同住家属身份无法确认、拒收等多种情况的制约。实践中正在积极探索在小区集中公告应诉通知、非工作时间送达的模式,以期充分保障当事人的诉讼权利。

  四、抗辩理由类似

  业主拒交物业服务费的抗辩理由集中为两类,一类为对物业服务质量不满意因而拒绝交费。在此类抗辩中,业主多会将小区环境照片作为证据提交,并对物业服务存在的相关问题进行长篇大论;另一类是不承认和物业公司的合同关系因而拒绝交费,主要是前期物业服务合同到期后形成的事实物业服务关系、物业服务合同到期后的事实服务合同关系,还有的是由于没有设立业委会,委托当地基层组织与物业服务公司签订的物业服务合同关系。在大多数情况下,因为证据规则、举证责任及有关物业服务的法律、司法解释的规定,上述抗辩多不能成立,审判人员会在庭审过程中进行释明,有的业主表示接受,有的则对抗情绪激烈。

  五、诉讼成本较高

  物业服务合同纠纷案件的标的额大多为千元左右,但案件的诉讼成本很高。主要表现在:物业公司要确认业主的个数,房屋的面积,还要先进行催告程序,直至出庭参加庭审、申请执行;人民法院要送达成本较高,如前所述,物业服务合同纠纷的送达难度较大;在业主方面,业主要出庭应诉,需要耽误工作时间,这既是时间成本也是经济成本。还有潜在的成本,即通过诉讼来收取物业费,往往会造成业主与物业公司之间的对立情绪。因此,从诉讼效益上讲,物业服务合同纠纷采用诉讼方式来解决成本很高,积极探索基层社区主导的物业服务合同纠纷非诉讼解决模式显得尤为必要。