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佛山中院公布房地产审判典型案例

发布:2020-06-16 来源:佛山新闻网 作者:admin 分类:房产纠纷

  近年来,在社会经济快速发展和全国范围的房地产买卖热潮带动下,佛山地区的房地产交易量一直居高不下。毗邻广州的优越区位、繁荣的贸易经济、便捷的公共交通、独特的风土人情等都使得佛山成为不少人“心水”的宜居城市。

  然而,伴随房地产交易量的上升,买卖双方在交易过程中引发的争议纠纷也逐渐呈现上升趋势。记者从佛山市中级人民法院(下称“佛山中院”)获悉,2016年至2018年,该院共受理房地产纠纷案件共计3663件。从2016年的703件上升至2018年的1483件,案件增幅较为明显。其中,在房地产纠纷中,房屋买卖合同纠纷占比达37%以上。

  “房屋买卖合同纠纷一般发生在流通环节,这与房地产市场的交易活跃有关。但同时我们在案件审理过程中也发现,不少买卖合同纠纷是由于买卖双方或一方缺乏诚信意识引致的。”佛山中院民三庭庭长吴健南表示。

  针对上述案件审判实际,佛山中院民三庭在梳理总结房地产司法审判工作的基础上,于近日公布四则典型案例,以提示房地产市场参与主体诚信交易,共同营造公平清朗的市场生态环境。

  案例一:买方明知房屋存在违建

  以此主张卖方违约不获支持

  2018年6月6日,经中介公司介绍,李某相中了位于佛山市南海区的一套复式房,并在签订买卖合同之前到房屋进行查看,对于房产证内容及房屋现状,包括房屋顶楼加建等都已知悉了解。随后,李某与卖方签订《房屋买卖合同》,合同约定总价款158.8万元,同时约定了定金、按揭付款的方式期限以及违约责任。

  然而,李某在支付定金后,因个人征信问题一直无法办理银行按揭贷款手续。其后,李某向相关部门投诉涉讼房屋存在违建,更以合同存在欺诈、重大误解为由,起诉要求解除合同,返还购房款,并赔偿违约金及其它损失共计16.18万元。

  一审法院经审查认为,李某在明知房屋顶楼加建部分有可能属于违章建筑的情况下仍愿意并主动推动涉讼合同继续履行,故不存在欺诈、重大误解的情形,对李某关于违约金的诉请不予支持。

  随后,李某不服一审判决,上诉至佛山中院。佛山中院经审理认为,李某在订立合同之前对涉讼房屋是否具有瑕疵是知情的,房屋无法交易的起因在于李某资金不够,并非房屋违建所导致。从双方微信聊天记录及政务短信等证据分析,无法排除李某为逃避违约责任而故意投诉的情形。李某在明知房屋存在违建仍愿意签订合同,再以违建为由要求对方承担违约责任明显有违诚实信用原则,最终法院对李某诉请不予支持。

  案例二:房屋存在改建

  房屋买卖仍受法律保护

  2018年8月28日,经恒某服务部工作人员介绍,卖方许某将位于佛山市顺德区大良街道的一处房屋出售给梁某。在签订合同前,梁某已经前往房屋查看,并知悉了解到房屋的改建情况(房屋结构为二房二厅一卫二阳台,可改回三房)。买卖双方当天签订《房地产买卖合同》,约定总价款161万元,同时约定了定金、按揭付款的方式和期限以及违约责任。

  然而,梁某在支付了首期定金5000元后,因个人原因迟迟无法支付剩余定金及购房款。许某遂起诉要求解除合同,同时要求梁某支付违约金。梁某则以房屋存在改建、合同存在重大误解为由反诉诉请解除合同,并要求许某返还定金。

  一审法院经审理认为,许某并未对房屋改建情况进行隐瞒,且梁某此前通过微信方式反映拒绝继续履行合同是因征信问题无法支付剩余定金及购房款。因此,梁某以其因重大误解而签订上述合同为由提起反诉请求,理据不足。上述买卖合同合法有效,梁某未按合同约定期限向卖方付清剩余定金已构成违约。一审法院判令双方合同解除,梁某需向许某支付违约金7.5万元。

  随后,梁某不服一审判决提起上诉。佛山中院经审理认为,涉讼买卖合同是各方当事人的真实意思表示,合法有效。虽然涉讼房屋存在改建、加建情况,但并未影响房屋质量安全及正常使用,且梁某在购买房屋时也亲自到现场查看,中介及许某亦清楚告知相关信息,故不存在重大误解、可撤销的情形。据此,法院判决驳回上诉、维持原判。

  案例三:卖方与他人约定的居住权

  不能对抗买方的房屋交付请求权

  2018年3月8日,买方何某与卖方邓某签订了《房地产买卖合同》,约定房屋价款共计83万元,收楼时间定于收齐房款后90天内,邓某需搬出房屋并交付给何某。如果出现卖方不按时交楼,则每日按房屋总价0.1%支付违约金。

  何某不久后依约支付了定金、首期购房款。同年3月15日,何某支付了尾款,并于当日与邓某办理了房屋的过户登记手续。3月21日,何某取得该房屋的所有权。按照合同约定,邓某应当在收齐尾款次日起90天内将涉讼房屋交付何某使用。

  但令何某没想到的是,90天过去了,房子却收不回来。原来,叶某以邓某承诺允许其无条件居住为由霸占该套房屋,导致何某至今无法收楼。多次协商不成,何某起诉邓某、叶某交付涉讼房屋并支付逾期交房违约金。

  一审法院经审理认为,邓某作为卖方在合同约定的期限内未能向何某交付房屋,依照合同约定,应当承担赔偿违约金。因何某依法已经取得涉讼房屋的所有权,第三人叶某无合法依据霸占涉讼房屋使用,确已对何某行使房屋所有权构成妨碍,遂判决邓某及第三人叶某应交付房屋,邓某需支付相应违约金。

  随后,第三人叶某不服一审判决,上诉至佛山中院。佛山中院经审理后认为,买方何某已依约支付全部房款,房屋亦已登记在其名下,何某为房屋的所有权人,叶某作为涉讼房屋占有人负有交付涉讼房屋的义务。叶某主张在出售房屋予卖方邓某时曾约定允许其无条件继续在涉讼房屋居住,即便叶某陈述完全属实,该允诺内容系叶某与邓某之间的约定,且居住权并非物权请求权,无法对抗何某所主张的涉讼房屋交付请求权。最终,法院判决驳回上诉、维持原判。

  案例四:售房前获业主微信授权

  房屋买卖合同有效

  罗某是佛山市禅城区普君东路一处房屋的产权人,因其有意出售房屋,便委托前妻冯某及儿子罗某迪至第三人处放盘销售。在第三人的居间下,2018年1月6日,陈某(买方)与冯某、罗某迪(卖方的委托代理人)及第三人签订《房屋买卖合同》,约定总价款130万元,同时约定了定金、按揭付款的方式、违约责任。

  合同签订前,罗某迪通过手机与罗某联系并将合同文本以微信方式发给罗某。而后,陈某依约支付5万元定金,定金留置在第三人处,罗某迪代罗某出具收据,确认收到定金。同日,陈某向第三人支付了中介代理费3.9万元,罗某迪将涉讼房屋的房产证原件、房屋钥匙交给第三人。

  合同签订的隔天,即1月7日,罗某至第三人处取回房屋的房产证原件。此后,罗某、冯某、罗某迪拒绝继续履行合同,罗某还将涉讼房屋另售他人。多次协商未果后,陈某起诉罗某、冯某、罗某迪,要求解除合同和退还定金,并索赔违约金、中介费等共计36.7万元。

  一审法院经审理认为,涉讼房屋买卖合同合法有效,合同双方为陈某与罗某。罗某迪、冯某仅是委托代理人,两人不应承担该案民事责任。合同订立后罗某未按合同约定履行义务并将房产另售他人,已构成根本性违约,陈某依约有权解除合同,对陈某返还定金的诉请予以支持。涉讼合同因罗某违约而导致解除,依照约定罗某应向守约方陈某支付中介代理费、律师费及违约金。

  随后,罗某不服一审判决,上诉至佛山中院。佛山中院经审理后认为,房屋登记在罗某名下,虽然签订合同时罗某未到现场,但其在一审庭审时已自认委托罗某迪、冯某将涉讼房屋放盘出售,后罗某迪、冯某在与陈某协商并签署合同前已电话征询罗某意见,并将合同文本发送给罗某,罗某当时并未明确反对,陈某也已尽到合理审慎注意义务,以上事实与第三人陈述相一致。故罗某迪、冯某在出售涉讼房屋时已获得罗某的授权,为有权代理,罗某迪、冯某与陈某签订的涉讼合同,应视为罗某与陈某双方的真实意思表示,合法有效。现罗某将涉讼房屋转卖给他人,构成根本违约。最终,法院判决驳回上诉、维持原判。

  法官提示:注重契约精神

  在交易中提高风险意识

  当前,房地产交易流动性强,买卖市场火热,不少市民成为了市场参与主体。但值得注意的是,如上述典型案例一样,多数房地产纠纷的产生都与市场参与主体缺乏足够的风险防控意识和契约精神有关。比如,面对楼市热潮,一些购房者在未合理评估自身经济状况和还贷能力的情况下,超出经济实力允许,盲目地选购房屋;部分买卖双方缺乏契约精神,在信息交换上不对等甚至刻意隐瞒重大信息,不尊重合同约定单方擅自违约……这些行为都将不利于地区房地产行业的健康发展。

  因此,在审理该类房地产纠纷案件中,佛山中院更加注重发挥司法裁判对社会行为的指引作用,以诚实信用原则为出发点,严格甄别合同效力,依法对涉诉违约行为的事实结果和责任分配作出认定。在合同条款不够明晰的情况下,根据双方合同所使用的词句、相关条款、合同目的以及交易习惯,进一步确定合同条款的真实意思,通过公正高效的司法审判定分止争,促进市场参与主体行为自律规范,向社会鼓励倡导契约精神,令“守信激励、失信惩戒”的观念深深植根在市民心中。